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網(wǎng)址：www.gz-qianhui.cn外婆家為何火爆購物中心？
發(fā)布時(shí)間：2014-12-22
[摘要]十年前，商場里的餐飲業(yè)是為逛累了的人歇腳準(zhǔn)備的；現(xiàn)在，人們?cè)谫徫镏行某赃^了飯，下樓時(shí)順便逛個(gè)街。
十年前，商場里的餐飲業(yè)是為逛累了的人歇腳準(zhǔn)備的；現(xiàn)在，人們?cè)谫徫镏行某赃^了飯，下樓時(shí)順便逛個(gè)街。
從上午11點(diǎn)等到下午1點(diǎn)，李丹和兩位閨蜜終于吃上了她的26歲生日宴——在周末的高峰時(shí)段到京城最火爆的餐廳聚會(huì)，等待，是意料之中的事情。
這兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，她們“預(yù)算外”支出了2000元。
一大早，三人分別從海淀區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)出發(fā)，趕到王府井a(chǎn)pm購物中心，直奔六層。杭幫菜“外婆家”門口的取號(hào)機(jī)前已經(jīng)排起了長隊(duì)。確認(rèn)前面還有38桌客人后，她們?cè)谌√?hào)機(jī)上留下電話號(hào)碼，轉(zhuǎn)身下樓開始“掃貨”。兩個(gè)小時(shí)后，當(dāng)李丹收到“外婆喊你回家吃飯”的短信時(shí)，她們手中的購物袋里已經(jīng)多了一件淺藍(lán)色的羊毛大衣、一條黑底白點(diǎn)的連衣裙和三支屈臣氏的護(hù)手霜。
那頓飯最終只花了176元，還不到購物消費(fèi)的十分之一。
用餐飲拉動(dòng)零售的客流和銷量，這是2008年北京apm進(jìn)行購物中心化改造時(shí)，總經(jīng)理蔡志強(qiáng)的設(shè)想，今天，餐飲店門口長長的隊(duì)伍讓夢(mèng)想變成了現(xiàn)實(shí)。
這早已不是什么行業(yè)秘密。2013年戴德梁行的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，北京購物中心的租戶中，餐飲業(yè)態(tài)的占比已經(jīng)升至18%，對(duì)租金貢獻(xiàn)最大的服裝業(yè)態(tài)則下降到了34%。幾年前，apm、萬達(dá)廣場、大悅城等成熟商業(yè)項(xiàng)目中餐飲面積占30%到35%還被視為特色，如今，新開業(yè)的購物中心里，餐飲業(yè)態(tài)比例超過三分之一已是常態(tài)。
這次變革，與王健林、馬云和巴菲特都有關(guān)系
第一個(gè)喊出口號(hào)的是王健林。十年前，他就提出了這樣的論斷：“中國的購物中心不是賣出來的，是吃出來的。”
許多人不信。彼時(shí)，中國的百貨零售業(yè)經(jīng)歷了十余年的擴(kuò)張，正處于穩(wěn)定發(fā)展的好光景。2004年，全國零售行業(yè)總體市場規(guī)模還保持著12.9％的增長率，比整體經(jīng)濟(jì)增長率高出3個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，全國224家大中型百貨企業(yè)的銷售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的5.5%，比2003年提升了約一個(gè)百分點(diǎn)。
但日后回看，對(duì)于“賣”這種單一商業(yè)模式來說，那已是最后的好光景。幾乎就是從這一年起，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型購物中心開始以驚人的速度在北京、上海、深圳等一線城市林立，迅速成為都市人的新去處。“逛街”不再意味著“花費(fèi)大量時(shí)間精力去百貨公司挑選一件自己需要的商品”，而變成了一種全方位的潮流生活方式。
杭州外婆家餐飲連鎖機(jī)構(gòu)的管理人員王陽還記得當(dāng)時(shí)的社會(huì)變化。他回憶說：“沒人騎著自行車去逛街買東西、吃飯、看電影了。街上汽車越來越多，去一處就得停一下車，你想想得多折騰？商場變成了綜合體，車子開進(jìn)去就不用開出來了，吃、穿、用、玩一次性搞定，方便。”當(dāng)時(shí)，他所在的杭州就以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、街頭汽車多而聞名。
與此同時(shí)，這個(gè)城市還醞釀著一次更大的購物變革。2003年，淘寶網(wǎng)成立；2004年，中國在線購物的市場規(guī)模增長率就達(dá)到了165%，遠(yuǎn)超任何一種傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，百貨業(yè)幾乎立刻感受到了寒冬的迫近。
但“吃飯不親自來是無法替代的，永遠(yuǎn)在線上實(shí)現(xiàn)不了的”，從事餐飲招商多年的中糧置地商管中心總經(jīng)理助理劉冰意識(shí)到。
2007年年底，中糧置地旗下首個(gè)購物中心西單大悅城開業(yè)，總建筑面積20.5萬平方米，成為西單商區(qū)最大的時(shí)尚商業(yè)綜合體，劉冰任該項(xiàng)目餐飲招商負(fù)責(zé)人。上下11層樓，一到五層是傳統(tǒng)的服裝百貨，頂上兩層是首都電影院，六七八三層都留給了餐飲，比例之大，在當(dāng)時(shí)北京的購物中心中無出其右。
“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)稍微了解的人都知道，餐飲商戶給的租金比較低，而且占用面積大、租期長，裝潢、設(shè)備、人員成本又很高，從利潤角度看，很不劃算。”劉冰說，他看中的是餐飲對(duì)客流的吸引力。
不過，盡管有所預(yù)期，但看到西單大悅城里美國冰淇淋品牌DQ（DiaryQueen）25平方米的鋪位前從早到晚排著隊(duì)，單日賣出2000多份冰淇淋，營業(yè)額近三萬元時(shí)，他還是吃了一驚。
吃驚的不光是劉冰，還有DQ的老板沃倫?巴菲特。以至于三年后朝陽大悅城的DQ開業(yè)時(shí)，他特意帶著比爾?蓋茨前來捧場，并在開業(yè)慶典上親自演示了DQ冰淇淋“倒杯不灑”的特色。
餐飲鋪位和服裝鋪位，哪個(gè)更賺錢
同樣的故事在各個(gè)購物中心陸續(xù)上演。
2008年，香港新鴻基地產(chǎn)將位于北京王府井的老字號(hào)百貨商場“東安廣場”改造成了現(xiàn)代化的時(shí)尚購物中心，并改名為“apm”——與在香港大獲成功的觀塘apm購物中心同名。
早在那之前半年，蔡志強(qiáng)就帶著招商團(tuán)隊(duì)在全國各地到處跑，尋求優(yōu)秀的餐飲商戶。在杭州，他會(huì)見了王陽的老板——外婆家餐飲連鎖的董事長吳國平。彼時(shí)，這個(gè)創(chuàng)立于1998年的杭州本地餐飲品牌已經(jīng)靠好口味、相對(duì)低廉的價(jià)格和時(shí)尚的裝修，在浙江和上海打開了市場。
外婆家也在尋找新的機(jī)會(huì)。它是杭州第一個(gè)走進(jìn)商場的餐飲連鎖品牌，2006年便在“全浙江人都來買奢侈品”的杭州大廈里開了門店。本身的好口碑加上商場的人氣，使得這家設(shè)有300多個(gè)座位的店鋪每天能吸引1500到2000人次光顧，平均翻臺(tái)率達(dá)到6——對(duì)當(dāng)時(shí)的中餐店來說，達(dá)到3就是很不錯(cuò)的成績了。
蔡志強(qiáng)就是在那兒首次看到吃飯排隊(duì)的“奇觀”的。更稀奇的事，2006年之后，外婆家又接連在杭州大廈里開了兩家門店，一座大樓里三家同品牌分店，還家家爆滿。“當(dāng)時(shí)北京的中餐店沒有這么火的，”他說。
半年后，外婆家在apm開了北京第一家分店，從此北京也有了“奇觀”。如今，在用餐高峰時(shí)段，其平均等座時(shí)間達(dá)60到80分鐘，食客們?nèi)詷反瞬槐恕?/div>
此前，大悅城的劉冰用幾乎同樣的方法，將港式茶餐廳港麗、澳門風(fēng)味火鍋豆撈坊等外地知名餐飲品牌首次引進(jìn)北京，“非常有特色，年輕人愛來”。
相比之下，萬達(dá)廣場則更注重本土化的發(fā)展。王健林要求每一處新萬達(dá)廣場開張前，都要對(duì)本地餐飲市場進(jìn)行調(diào)查，列出當(dāng)?shù)夭惋嬈放频那?0名，并至少引進(jìn)其中的三分之二。
這些“號(hào)召力非常強(qiáng)，能極大拉動(dòng)客流量、提升購物中心品牌”的商戶，都被劉冰列為招商的“第一梯隊(duì)”——“很多時(shí)候顧客就是為了吃它才到你這兒來”；相應(yīng)的，第二梯隊(duì)就是“有一定品牌影響力但沒那么夸張，要跟購物中心相互攙扶、共同進(jìn)步的”；第三類則是“需要我們帶上它跑的小品牌、新品牌”。
“第一梯隊(duì)”不僅給購物中心帶來了人氣，也讓餐飲鋪位的租金水漲船高。
“實(shí)踐證明，我之前的判斷是正確的，而且現(xiàn)在餐飲火了以后，餐飲租金跟二樓服飾租金基本相同。”2012年的萬達(dá)商業(yè)年會(huì)上，王健林說。而據(jù)蔡志強(qiáng)透露，如今apm五六兩層餐飲商鋪的單位租金比幾年前高了30%到40%。
而面對(duì)“第三梯隊(duì)”的主動(dòng)示好，購物中心的態(tài)度卻相當(dāng)謹(jǐn)慎。一年前，來自韓國的特色披薩品牌“速度”想打入中國市場，希望與apm合作，蔡志強(qiáng)想了又想還是拒絕了。“雖然它說自己在韓國做得很好，但我沒見過，不知道在中國會(huì)不會(huì)水土不服，所以不敢讓它進(jìn)來。”
最終，“速度”進(jìn)駐了北京另一家購物綜合體藍(lán)色港灣，并成功站穩(wěn)了腳跟。“排隊(duì)排到80號(hào)，一天營業(yè)額10萬，大眾點(diǎn)評(píng)五顆星，”蔡志強(qiáng)偷偷去吃了一次，覺得“味道不錯(cuò)”，才決定重啟與它的合作。
而且，對(duì)一些小品牌商家，apm還提出了兩個(gè)條件：第一，為了保持消費(fèi)者的新鮮感，維持品牌吸引力，需要每半年更新一次菜單、推出一些新品；第二，如果連續(xù)兩年無法達(dá)到營業(yè)目標(biāo)，就必須離開。
餐飲業(yè)的“噴灑式效應(yīng)”
人氣在往“上”走。原本屬于商業(yè)非活躍區(qū)域的商場頂層被餐飲帶動(dòng)了起來，而倍受電子商務(wù)沖擊的零售業(yè)正需要這把“火”來驅(qū)散嚴(yán)冬。
之所以把餐飲安置在靠上的樓層，按照劉冰的說法，是為了形成“噴灑式效應(yīng)”：用餐結(jié)束的人們可以在下樓時(shí)“順便”光顧各樓層的服裝百貨。為了使這種效應(yīng)最大化，很多購物中心都在商場結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上煞費(fèi)苦心，讓上下樓的路線覆蓋盡可能多的商鋪。
人人都看出了這樣的趨勢(shì)。為了可遇見的美好前景，一些購物中心甚至愿意放棄眼前的利益。業(yè)內(nèi)人士丁文（化名）說，曾有購物中心開出“免租金一年且送80萬元裝修補(bǔ)貼”的條件，以此來吸引某人氣爆棚的韓式烤肉品牌入駐。
但并非所有的努力都能成功。丁文口中的這家購物中心也算是北京最早發(fā)展餐飲業(yè)態(tài)的購物中心之一，但它看清了大方向，卻走了一條小岔道。“當(dāng)初為了滿足周邊寫字樓的需求，它做的全是商務(wù)套餐，白領(lǐng)中午急匆匆地來吃個(gè)飯，吃完就走，對(duì)你的零售一點(diǎn)幫助都沒有，人再多有什么用？”
殊途同歸的例子還包括，一家很早就開始轉(zhuǎn)型的老牌百貨商場，專門辟出兩層樓做餐飲，且租戶都是時(shí)下最紅火的品牌，百貨生意卻仍舊不見起色——“它的餐飲很時(shí)尚了，樓下賣的卻不是年輕人喜歡的東西”。
對(duì)此，劉冰與蔡志強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)相同：互動(dòng)。餐飲和零售要互動(dòng)。
“樓上和樓下面對(duì)的必須是同樣一群人，才能把生意串聯(lián)起來。”蔡志強(qiáng)說。在從“東安市場”到“apm”的轉(zhuǎn)型中，除了打造潮流餐飲，他還將美國潮流服飾品牌Forever21首次引入北京，又開了亞洲最大的蘋果旗艦店，牢牢奠定了其在北京購物中心中的時(shí)尚前沿地位。
而在更早的時(shí)候，西單大悅城靠“北京首個(gè)H&M門店”成功晉升最受18到30歲年輕人歡迎的購物商場。三年后，朝陽大悅城開張，劉冰又啟動(dòng)了不一樣的招商方案：“西單那邊沒什么居民，跑這么遠(yuǎn)來逛街的一般都是年輕人；而朝陽大悅城周邊都是居民區(qū)，消費(fèi)者的年齡相對(duì)偏大。所以西單主打潮流、時(shí)尚、約會(huì)，餐飲商鋪都是小資情調(diào)的、小桌子的，如港麗、避風(fēng)塘、鹿港小鎮(zhèn)；朝陽大悅城則有便宜坊、金鼎軒等適合家庭聚會(huì)的餐廳，服裝百貨品牌的定位也更高一些。”
事實(shí)上，兩種業(yè)態(tài)之間基于相同客戶群體的“天然互動(dòng)”已不能讓他們滿足。
劉冰在琢磨更加“主動(dòng)”的資源調(diào)配：跟蹤顧客的足跡，看哪些餐飲品牌和零售品牌更“搭”，從而重新設(shè)計(jì)更合理的商鋪分布方案。這個(gè)基于大數(shù)據(jù)分析的設(shè)想目前還停留在構(gòu)思階段，但蔡志強(qiáng)的創(chuàng)意已經(jīng)在今年的12月1日成為現(xiàn)實(shí)——apm的餐飲、零售品牌之間達(dá)成了“互助促銷關(guān)系”。比如，憑部分服裝品牌的消費(fèi)小票到西貝用餐即可享受9折優(yōu)惠，或者憑部分餐飲店鋪消費(fèi)小票到歐西亞時(shí)尚電子產(chǎn)品店購物可享8折優(yōu)惠。
“這種‘聯(lián)動(dòng)機(jī)制’是北京apm首創(chuàng)的。”他強(qiáng)調(diào)。
三分之一留給餐飲，三分之一留給停車場
進(jìn)駐購物中心，對(duì)餐飲品牌來說也意味著便利。
作為“第一個(gè)吃螃蟹的人”，2006年與杭州大廈的合作就讓外婆家嘗到了甜頭。它，或者說它的客人，被置于商場的“蔭蔽”之中：一年四季都有中央空調(diào)，夏天不熱，冬天不冷，風(fēng)吹不到，雨淋不著。有走廊可供客人等待，如果實(shí)在無聊還可以去樓下逛一逛，在沒有發(fā)明短信叫號(hào)系統(tǒng)的時(shí)代，“外婆”會(huì)用商場廣播“喊你回家吃飯”。
換句話說，如果不是搬進(jìn)商場，也不會(huì)出現(xiàn)后來讓蔡志強(qiáng)驚嘆的排隊(duì)奇觀。而如果沒有蔡志強(qiáng)伸出橄欖枝，這家南方土生土長的餐飲連鎖企業(yè)也許至今還沒有跨出江浙滬的圈子。
更多的便利，王陽是在成為北京大區(qū)總經(jīng)理之后才慢慢領(lǐng)會(huì)到的。“做餐飲要處理太多關(guān)系了，從食品安全到衛(wèi)生防疫、消防、交通、城管、稅務(wù)、工商，幾乎要跟所有的政府職能部門打交道。”他說，“在杭州這不算什么，做了那么多年生意，哪兒哪兒都很熟，但如果讓我們自己來北京開分店，就兩眼一抹黑了。”
apm的團(tuán)隊(duì)帶著他們跑遍北京各部門，處理好了所有的文件和手續(xù)。后來從香港、臺(tái)灣引進(jìn)的餐飲品牌，還通過apm的幫助向政府申請(qǐng)到了補(bǔ)貼。
購物中心還在想方設(shè)法為自己的商戶拉動(dòng)客流。除了日常的燈箱廣告、節(jié)假日促銷外，各類主題展覽正成為聚客的不二法門。從香港海港城的“橡皮鴨悅游海港城”到北京朝陽大悅城的“哆啦A夢(mèng)100周年特展”，再到上海apm的“史努比花生漫畫65周年展”、廣州太古匯的“迪斯尼90周年主題展”，每一次主題活動(dòng)，都會(huì)帶來所有商鋪的銷量增長。
“對(duì)了，現(xiàn)在每家購物中心都恨不得拿出三分之一的樓層來做停車場，人再多，我們也不用操心停車位的事情了。”王陽說——他始終忘不了酒樓式餐廳停車難的事。
蔡志強(qiáng)則想起這么一件事：在apm剛開業(yè)的一段時(shí)間里，晚餐時(shí)段的餐飲生意不好。為此，他宣布從晚上5點(diǎn)半到10點(diǎn)，apm樓下一律免費(fèi)停車，“人流和銷售額一下子升上來了。”
如今，外婆家已經(jīng)成為擁有多個(gè)子品牌的大型餐飲連鎖機(jī)構(gòu)。僅2013年，它就在北上廣深、南京、天津、溫州、沈陽等城市新開了30家分店，至2014年年底，還將增加50多家——而它們無一例外都開在購物中心里。
來源：餐飲資訊